信托业加速处置房地产类不良资产，流拍、折价成为常态
界面新闻记者 | 邹文榕临近年末，信托公司仍在加紧处置涉房信托项目抵押资产。12月6日，阿里拍卖平台上的“深圳市龙岗区大鹏新区大鹏街道佳兆业金沙湾大酒店01不动产”将进行首拍，起拍价16.71亿元。因借款合同纠纷，西藏信托向法院申请拍卖佳兆业旗下价值23.87亿元的酒店。这并非信托公司在12月份涉房信托项目中的唯一一笔大额拍卖单。12月12日，阿里平台还将首拍“广州市花都区迎宾大道以北红棉大道以东的土地使用权及上盖物”，起拍价10.38亿元。事涉项目为百瑞信托“百瑞宝盈854号集合资金信托计划”，背后融资地产商涉及金科股份（000656.SZ）。12月19日，京东法拍也将首拍“深圳市南山区西丽街道留仙洞总部基地二街坊国有建设用地使用权及地上物”，起拍价约52.69亿元。事涉项目为“中信信托-龙光广东顺城融资集合资金信托计划”，事涉粤系房企龙光集团旗下子公司。“一拍流拍的概率还是比较大的。”12月新挂网的大额项目较多，不少业内人士却并不看好首拍情况。信托专家廖鹤凯看来，目前市场上此类资产远远供大于求，很多还面临价值重估，流拍、折价都可能是常态。据界面新闻记者不完全统计，今年以来，阿里、京东两大司法拍卖平台关于土地、房地产债权、房地产股权等各类资产流拍迹象明显，成交的信托项目资产（标的物为股权、债权、土地，下同）仅寥寥数笔。大额（亿元以上，下同）资产处置项目中，诸如民生信托与宝能集团之间的合肥宝能城部分项目（起拍价50.78亿元）、长风公寓项目（金谷信托·汇银73号单一资金信托的信托受益权，起拍价9亿元）均以流拍告终。年内7笔成交的项目中，有三笔虽为一拍成交，但一拍起始价较债权总额已折价不少，例如“平安信托持有的成都牵银置业有限公司债权”项目6.2折挂拍，最终以8.7亿元成交。 表：年内大额涉房信托项目资产拍卖情况 数据来源：阿里拍卖、京东拍卖、企查查、界面新闻其余四笔中有三笔项目均发生了三次流拍，直到第四次上线才成功拍卖。但最终折价程度也都在5-6折之间。“（信托涉房项目资产处置情况）整体不太理想，各家公司主要选一些比较好挽救的项目做风险隔离和盘活。现阶段房市销售端还比较低迷，处置这类违约项目存在一些困难，暴雷项目多，但能顺利处置的少。”用益金融信托研究院高级研究员喻智向界面新闻记者表示。值得一提的是，今年顺利拍卖的项目虽然不多，但竞拍者却较为集中。上述7笔成功拍卖项目中，除中航信托的一笔“徐州御湖置业有限公司所有的一宗国有建设用地及徐州御泰置业有限公司所有的两宗国有建设用地”项目最终由徐州市贾汪区土地储备中心拍走外，其余项目基本由地方性AMC机构或者其他房地产商拍得。例如，“平安信托持有的成都牵银置业有限公司债权”最终由宁波资产拍下；“佛山市达磐恒房地产开发有限公司等2户债权资产项目”则由招商平安资产相关方接手；而涉及四川信托的三笔项目中，平台以及企查查相关信息显示，接盘方则均为第三方地产开发商。不过，喻智指出，AMC买下的情况虽然也有，但多数是有产业背景或者实体经济需求的投资人来做。在其看来，通常情况下，AMC更多是以重整投资人方式为项目注入新资金，盘活项目同时保障资金“后进先出”。“当然了，信托公司也可以自己接盘找代建方盘活项目。只要房子最后卖出去了，一般也就能兑付了。”喻智表示。
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