魔幻！城投疯狂拿地，开发商争做包工头
最近，几乎所有开发商都在思考一个问题： 未来在哪里？ 已经达成的共识是，人口红利、土地红利、金融红利都没了。 未来，行业规模将稳定在每年10万亿左右。 去年是13.3万亿，比2021年足足少了5万亿。 如果行业最终回归到10万亿左右的规模，意味着今明两年，还要再往下掉一掉。 怎么活下去？ 好像，只能搞代建... 城投拿地+烂尾楼，代建春天来了？ 最近，代建，成为了各大房企业绩会上高频提及的词汇。 前宇宙第一房企碧桂园说，轻资产的代管代建，将会成为未来业务重点之一。 龙湖也说，代建行业已成为集团服务业态的新增长极。 事实上，根据克而瑞的数据，截至2022年底，发展代建业务的品牌房企已经超过60家。 其中既有全国化大型房企如万科、华润、中海、保利、绿城等，也有朗诗、仁恒等中小型房企。 而早在2020年和2021年，跑在前面的绿城管理、中原建业都已顺利上市。 那么问题来了，为什么代建这个行业已经存在超过十年，最近这两年才迎来爆发期？ 与近两年来房地产的几个趋势有关。 一是这两年城投大规模下场拿地兜底土地财政。 来自中指院和广发证券的统计数据显示，2022年，全国全口径住宅用地土地出让金41750亿元，同比下滑31%。 其中，城投拿地22494亿元，占比达到了惊人的54%。 中指院统计数据也显示，2022年拿地面积TOP100企业中，地方城投公司高达71个。 城投拿下了宅地的半壁江山，但真正盖楼的却很少。 2022年地方城投拿地入市率低至8%，2021年不足10%。 原因也很容易猜，城投公司普遍没有房地产开发的能力和行业经验，得有人“代工”。 二是大量爆雷房企带来的大量烂尾楼。 全国总共有多少烂尾楼？恐怕没有人能真正算清楚。 来自克而瑞的数据，32个重点城市，截至2022年底有停工延期的问题项目，共有290个，总套数40.8万套，面积4532万平方米。 规模如此庞大的烂尾楼，“保交楼”是政府的底线，出路只能是国家引导金融机构下场托底。 但AMC来了，也不会建房子卖房子呀，也得找代建。 三则是近几年来 房住不炒总思路下，政策房、租赁房大量立项，这些都需要找人来建。 三大诱因加持下，代建行业的市场蛋糕被大大做大了。 中指院的数据显示，刚刚过去的2022年，预计代建企业代建项目新签约建筑面积为11073万平方米，首次突破一亿平方米。 克而瑞则预计，在每年10亿平米这么大的房地产市场规模中，代建行业的渗透率可达30%以上。 这也意味着，代建的市场规模或可达到3亿平米左右。 代建，真是一门好生意吗？ 市场空间有了，更重要的问题来了，代建真的赚钱吗？ 已经上市了代建第一股绿城管理，可以给我们一些参考。 在绿城品牌和央企光环的加持下，再加上做得早，绿城管理成为了当之无愧的行业龙头， 市占率连续七年超22%。 而仅从盈利能力来看，绿城管理的表现，也要让一众房企疯狂羡慕。 看，绿城管理的毛利率，基本都维持在45%以上；净利率，也基本在20%甚至25%以上。 对比之下，房地产开发的毛利率能维持在20%以上，净利率10%以上，已经是凤毛麟角。 轻资产、高盈利、巨大市场空间，这样的概念加持下，在房地产跌到妈都不认得的背景下，绿城管理的股价节节走高，令人艳羡。 大家可能会疑惑，这么好的一门生意，开发商以前为什么不做？ 看，这是绿城管理的营收和利润。 虽然代建了上亿 ㎡ 的项目，但绿城管理的营收只有20几个亿； 利润率很高，但因为营收有限，到手也只有7个多亿。 和房企动辄百亿千亿的营收、十亿百亿的利润，一个天一个地。 下面这个图更直接，是绿城管理近年来新拓展代建项目的情况。 代建一个项目，绿城管理能收多少钱？ 刚刚过去的2022年，绿城管理新拓展代建项目合约总建面2820万㎡，对应的代建费是86.1亿。 按照50万㎡一个项目计算，2820万㎡约为56.4个项目， 平均一个项目的代建费是1.53亿。 50万㎡一个项目，如果是绿城自己来建，按照1万/㎡销售价计算，销售额是50亿； 但做代建，绿城管理只可以拿到1.53亿。 简而言之，代建虽然利润率高，但赚的都是“小钱”，放在以前，习惯了赚“大钱”的开发商们是看不上的。 但，今时不同往日。 房地产的利润越来越薄，赚钱也越来越难。 看，这是说财猫前段时间统计的44家上市房企盈利表现。 44家房企中，平均毛利率16.07%，比上一年少了5.4个百分点； 平均净利率更是跌到只剩0.5%，而一年前这个数字还是7.75%。 有6家房企出现了毛利率为负的情况，近一半房企净利润更是直接亏损。 形势倒逼着开发商们寻找新的出路，而不拿地，只“代工”，可以说是房企最水到渠成的转型。 开发、建设、销售、服务，事还是那些事，只是身份转换，从开发商变成了“超级包工头”。 但，从甲方变成了乙方，房企入局代建，同样面临诸多挑战。 首先最大的担忧便是：房子盖好了，钱能不能收得回来？！ 看，这是绿城管理近年来的应收账款（贸易及其他账款+合约资产+应收关联方欠款）占营收的比重情况。 做20亿的生意，就有一半甚至超过六成的应收账款产生。 这么庞大的应收账款，有没有收不回来的可能呢？ 当然有。 以贸易应收款为例，账期在一年以内的，亏损率在6%以上；账期在一年以上的，亏损率甚至高达20%。 要知道，绿城管理是央企背景，谈判力比较强那种，尚不可避免产生坏账，民营房企来做，只会更难。 其次，伴随着越来越多房企入局，代建业竞争日渐加剧，代建的价格和利润也必然受到挤压。 其实想也知道，作为甲方的开发商利润越来越薄，甚至出现亏损的情况，请代建来“代工”，总也不可能血赚吧！ 房地产业，终究是要向制造业看齐的，代建也是！
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