楼市库存走出最大压力期，房价要开涨了？｜氪金·房地产
作者｜耿宸斐编辑｜王晗玉不久前，全国70城房价数据的出炉为市场打了一针强心剂。70城房价指数环比涨幅曲线在经历了连续17个月的下跌后，2月份开始走出负增长区间，各线城市商品住宅销售价格环比总体上涨。70个大中城市中，商品住宅销售价格环比上涨的城市数量进一步增加至55个。楼市回暖的信号似乎越来越明显。01 政策利好持续释放告别过去的野蛮生长，地产行业已然进入深度调整期。为稳定房地产市场，监管层自去年起便多次释放维稳信号，“金融16条”发布，信贷、债券、股权三箭齐发，在政策层面形成融资支持体系，行业也就此迎来政策拐点。与此同时，各地贯彻落实因城施策，出台超千条楼市宽松政策。行至当下，从监管层到各地区，政策调整仍在延续。3月17日，央行官宣了2023年的首次降准，市场分析认为，本次降准或释放6000亿中长期资金。由此也将进一步改善部分房企和购房者的流动性，进而起到稳市场预期的作用——此前受房价低迷和收入预期减少的影响，多数购房者倾向观望。在地方上，据证券时报统计，仅3月中旬以来，就有包括云南玉溪、山东德州、江苏南通、浙江丽水、江苏连云港、安徽马鞍山、安徽亳州、广东梅州等地宣布调整住房公积金贷款政策，涉及提升公积金贷款额度、下调住公积金个人住房贷款首付款比例等。此外，包括无锡、深汕合作区、厦门在内的多地宣布放松限购。还有不少城市选择以放松落户促进楼市回暖。根据中指监测数据，今年以来，郑州、佛山、乌兰浩特等地先后放松落户门槛。如杭州落户新政即提出包括放宽学历落户门槛、放宽县域落户限制以及放宽技能人才落户等多项举措。诸葛数据研究中心高级分析师陈霄指出，通过放宽落户条件，降低购房门槛，可以释放一批购房、租房需求，提升市场活跃度，在一定程度上利好房地产。而在土地市场，“两集中”政策持续优化背景下，地市也呈现向好态势。此前南京2023年首轮集中供地出现热度回升，11宗地全部成交，其中4宗触及封顶价，整体溢价率仅次于行业陷入流动性危机前的2021年首批集中供地。同时杭州、苏州等地土拍也出现明显复苏迹象。在监管层对防范化解优质头部房企风险的引导下，房企也加快了化债的脚步。据不完全统计，目前，已经有包括恒大、融创、旭辉、奥园、花样年、华夏幸福、中梁、祥生等多家房企披露了化债进展。不久前，恒大发布的境外债务重组方案显示，公司将发行新的债券对总金额合计191.485亿美元的原债券进行置换。这部分金额占到恒大境外债券总额的84%。新债券年限4至12年、年息2%至7.5%；前3年不付息，第4年初开始付息，仅付本金的0.5％。对此，陈霄表示，无论如何，该方案对于恒大都是债务重组的一个实质性进展，是恒大摆脱清盘危机的重要自救举措。新债券至少“延期”4年，前3年不付息，意味着未来3年恒大得以集中资金用于保交楼，这对于楼市也是一个稳定信号。02 楼市正走出最大压力期一系列刺激下，商品房销售进度也有回升。此前已有多个城市楼盘发出了有关折扣优惠收回的海报，有些楼盘甚至还宣称要涨价——如南京都会紫京楼盘海报显示“无折扣优惠”；珠江投资广州公司宣布在售产品“即将全线上调1%-3%”。市场分析认为，这是房价上涨的前奏。放眼全国，根据统计局公布的销售金额和销售面积计算，1-2月，全国商品住宅均价为10558元/平方米，同比也出现4.1%的涨幅，结束了11连跌。易居房地产研究院近期发布的中国房地产周期报告显示，70城房价指数环比涨幅曲线在经历了连续17个月的下跌后，2月份开始走出负增长区间。从同比数据来看，70城新房价格指数2月份同比下降1.9%，同1月份的2.3%相比降幅有所收窄。全国70城新房价格指数环比涨幅（%） 数据来源：国家统计局、易居研究院该报告认为上述数据表明房价指数已经开始呈现反弹迹象。“鉴于3月份的交易数据总体还不错，所以可以认为当前房价指数基本上走出了降温的通道。”积极信号也显现在库存指标上。易居研究院报告显示，截至2月底，全国百城新建商品住宅库存总量为51181万平方米，环比减少2.4%，同比减少0.2%。库存规模迎来51个月来的首次同比下降。易居研究院研究总监严跃进表示，鉴于1-2月份销售市场数据，总体上可以认为，库存去化迎来了新的机遇期，或者说正逐渐走出最大的压力期。克而瑞研报也指出，一季度销售市场回暖主要源于经济转暖、防疫调整后刚需购房者抓紧低信贷利率窗口期，积压购房需求的集中释放。03 市场拐点将至？此前“三支箭”齐发为房地产迎来政策拐点，而近期多项楼市数据的改善，是否意味着市场拐点也要来了？至少，从房地产开发投资额来看，今年1-2月，同比降幅收窄至5.7%，在规模上已经达到2022年下半年以来的新高。不过，卢文曦对36氪分析，尽管现在市场明显有一波交易量释放，但短期内成交量的上涨还不足以让房企转变心态，就此改变“以价换量”的思路，他提到之前确有个别案场把销售折扣收回，但并不存在马上涨价的情况。所以整体销售价格也不会很快回升。“说得再直白一点，房地产还是久病复出，刚刚出了ICU，还没到进KTV的程度，所以现在还只能保持比较保守的价格策略。”合硕机构首席分析师郭毅也对36氪表示，政策层面的宽松给市场带来新的需求，然后衍生市场向上动力。但实际来看，经济基本面尚未发生本质变化，很多城市人口净流出的现象也没有扭转，所以支撑上涨动力的基石并不坚实。从宏观经济数据来看，今年1-2月，国民经济整体向好，经济企稳信号已现。宏观经济持续修复有助于带动房地产市场趋稳。不过尽管M2、社融以及信贷等数据呈现修复，但实际上，这更多是基于前期基数较低的影响。刨除这一因素，部分指标量能目前看来仍偏弱。“只有那些产业发展比较领先，经济基础比较厚实，同时在前几年人才大战中实现人才净流入的城市，才具备房价上涨的可持续动力，”郭毅说，“但全国具备这样禀赋资源、人才资源的城市并不多。所以我觉得一些城市在出现房价透支性上涨之后，如果缺少新一轮的动力支撑的话，楼市成交量还可能继续下行。”陈霄同样指出，本轮市场回暖很大程度上依赖滞后需求的延迟释放，而真正的全面回暖还需一定时间。诸葛数据研究中心监测的数据也显示，新房成交的上升态势在进入3月后戛然而止，近两周连续下滑。而此前两周，虽然成交量依然维持在历史高位，但增速已经出现下滑。结合房企仍然迫切的回款意愿来看，“小阳春”中楼市虽暖，但后续或仍难躲开一场“倒春寒”。关注获取更多资讯
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